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2008年7月27日
第2章 土地購入

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高田 啓介(仮名)  36歳 会社員
高田 香織(仮名)  33歳 看護師
高田 彩(仮名)    3歳

T 購入地との出会い

永多建築・・・救世主の出現!?
香織さんが連絡を取った永多建築からは、
土地探しについてアドバイスをもらう。
1 他の宅建業者にも積極的に問い合わせること
2 宅建業者への依頼は期間を設定すること
3 建築条件付きの土地でも、価格は高くなるが、
  条件をはずせること

そして、その後、永多建築から購入地となる物件を紹介される。
地目・茶畑、現況・駐車場。
北側道路の120坪ほぼ正方形、用途地域・指定なし(白地地域)、建ぺい率60%、容積率200%。
入り口に農業用水があり幅3m30cm、延長4m20cmの橋がある。
地権者は遠方に住んでいて、H不動産の専属専任媒介物件。
永多建築からは、
1 田よりは茶畑のほうが地盤が固い
2 土地価格も条件のいい額
3 坪数も二世帯住宅を建築するには十分
4 農地転用の費用は負担することになる
−などの説明を受ける。

値引き交渉成立!?
地権者が遠方に住んでいるため、二世帯住宅として同居予定の香織さんのご両親も、
「地主さんに、会いに行ってこよう」と言い出すほど、候補地が気に入った様子。
そうなると、あとは購入金額が問題となってくる。

売主希望価格は、当初、高田さんの予算を500万円ほど上回っていた。
H不動産の営業努力、ご近所の方からの口利きもあり、結果、現時点では 予算260万円ほど上回ったものの、売主希望価格から240万円の値引きでまとまる。
「あとは、仲介手数料の交渉です!」
土地購入が具体化するにつれて、
「方位や方角など、物見への心配が芽生えてきました」

しかし、この候補地にまで、問題が発生してくる。
実測売買と登記簿売買、河川占有許可、そして、水道の引き込み。(つづく)



ちょっと解説

高田さんは、更地を探していたが、建売住宅や中古住宅付きの土地を購入するのも一案。
十分に住める中古住宅も多いが、築年数(耐火構造以外は築後20年以内)によっては住宅ローンの所得税控除の対象にはならない。
また、地代支払いはあるが、借地という考えもできる。「普通借地権(貸借権)」は、相続財産として建物と貸借権を子に残すことも、地権者の承諾が得られれば建物を建て替えることも可能。「定期借地権付土地」は、多額の権利金を支払う必要がなく、一般的には50年は 契約更新や期間延長しない。契約終了時は、更地 にして地権者に返還することとなる。

2008年7月26日 現在の高田邸

7月5日の上棟から21日目。
屋根下地がすべて貼られ、一部はオータムブラウンのカルバリウム仕上げが整っている。
施工業者・永多建築との打ち合わせは設備関係へと進み、窓枠や玄関ドア、浴槽を決定。
一方、当初年明けの入居を予定していたが、住宅ローン控除の廃止(現時点では適用期限2008年12月31日までとなっている)に伴い年内入居へと変更。現場は急ピッチで進んでいる。


これまでの費用 大公開(2008.07.26現在) (単位=円) オレンジ色は新規費用

■土地 契約金 (2007年10月5日) 1,200,000
■農地法第5条許可申請
報酬計、消費税、立替金込み
(2008年1月7日) 98,860
■河川占用権利譲渡申請書 (2008年1月7日) 61,320
■所有権移転(売買)
添付書類 登記事項証明書 登記簿閲覧 印紙立替 司法書士報酬額
(2008年1月16日) 52,800
登録免許税 印紙税等   2,200
■その他   780
■土地 残金 (2008年1月28日) 11,377,950
■土地媒介手数料 (2008年1月28日) 325,000
■土地印紙税 (2008年1月28日) 15,000
■固定資産税 (2008年5月21日) 82,629
地鎮祭 初穂料 (2008年6月2日) 30,000
■確認申請、中間検査、完了検査、浄化槽検査申請 (2008年6月9日) 382,000
■水路占用期間継続許可申請   10,000
建築基準法43条ただし書接道許可申請   70,000
不動産取得税 (2008年6月10日) 136,800
■抵当権設定 報酬額
  登録免許税、印紙税
(2008年6月10日) 24,500
132,000
■原本還付手続き 報酬額
  登録事項説明書 報酬額
  登録免許税、印紙税
  2,000
200
1,000
■住宅ローン
  手数料
  保証料
  手数料
  印紙代
(2008年6月18日) 11,000,000
420
673,076
10,500
20,200
上棟
  謝礼
  お弁当、お土産代、お神酒など
(2008年7月5日)
65,000
79,322
■水道加入分負担金
  手数料
  設計審査手数料
(2008年7月25日) 36,750
500
1,000
  合計 25,891,807
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