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2008年8月7日
第2章 土地購入

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(2008.08.07現在)

7月5日の上棟から34日目。
2回目の中間検査が終了した。
外観はブルーシートで覆われ、施工の永多建築の垂れ幕のほか、中部電力の「オール電化住宅」、JIOの「検査・保証住宅」の垂れ幕も下げられている。
内部では浴槽が設置され、両親世帯の玄関ドア、窓枠のサッシが付けられ、どちらも屋根と同色のオータムブラウン。

高田 啓介(仮名)  36歳 会社員
高田 香織(仮名)  33歳 看護師
高田 彩(仮名)    3歳

U またまた難問

河川占用許可
購入予定地は北側に4m道路が東西にあり、
それと並行して農業用水が流れている。
その農業用水には、幅3m30cmの橋が4m20cm
架けられていて、そこを渡り敷地へと出入りすることとなる。
**購入地の概略図は、ココをクリック**
高田さんは「車の出入りを考えると、拡幅が必要」
だと思い、市役所へ河川占用許可について相談に行く。

河川占用許可とは、
河川の効用に影響を及ぼすおそれがあるため、
一般的にはその使用を禁止するが、
特定の場合に申請に基づく河川管理者の許可を受けた者に認める河川使用。
例として、工作物の設置、土地の掘削等。

一般住宅については、4mの間口が認められている。
「4m?単純に、好きな幅に広げられると思っていました」
現状より70cmしか拡幅できないことになるが、
隅切りを行えばいいことをH不動産から聞き、
家族内でも防犯面から考えても妥当な間口だと結論が出た。

新たな壁・・・登記簿売買と実測売買
購入予定地は、600分の1の登記簿地籍による登記簿売買。
「土地を紹介してくれた永多建築さんからも、正確さに欠けるとのアドバイスをもらい、
実測売買へ変更してほしいと、仲介のH不動産に話しました」
土地売買に、測量は欠かせないものではあるが、
売主が価格設定に測量費を盛り込んでいなかったこともあり、
H不動産は面積が減少するのを心配していた。

実測への駆け引き
香織さんは法務局へ出向き、土地形状図、謄本を揃え、
「どうしても、正確な面積が知りたい」とH不動産に掛け合う。
実測数値は、のちの国土調査、固定資産税への基準となるため、
隣地との境界も含め、土地購入の契約前には正確な数値を出すことが求められる。
その後、H不動産は測量業者に依頼し実測。結果、登記簿上の面積より広いことが分かる。

買付証明と重要事項説明
2007年7月。永多建築に候補地を紹介されてから1カ月あまりが経った。
本格的に土地探しを開始してからは、3カ月が過ぎていた。
「長い道のりだった」と高田さんご夫妻は言う。
しかし、施工業者も決めていない状況であり、「新築一戸建て」への道のりは、
これからのほうが長くなるだろう。
売主への意思表示でもある「買付証明」を行い、
さらにその1カ月後、媒介のH不動産から重要事項説明を受ける。
重説は1時間にも及び、香織さんは「文字通り重要な事項が満載というのは分かりました」が、分厚い説明書を見た瞬間、「“やめてー”という気持ちでした」。
土地購入契約は、目前に迫ってきた。
同時に、真剣に施工業者選びへと高田夫妻のベクトルは動いていく。(つづく)



ちょっと解説

 重要事項説明(宅地建物取引業法35条)※高田さんは土地売買の契約
 宅地建物取引業者は、売買等の当事者に対して、契約が成立するまでの間に、取引主任者が取引条件に関する一定の重要な事項について、記名押印のある書面を交付して説明しなければならない。
 主な説明事項には「取引物件に関する事項」(@権利関係A法令上の制限B私道の負担C水道・電気等の施設の整備状況)と、「取引条件に関する事項」(@代金以外に授受される金銭の額・目的A契約の解除B損害賠償額の予定C手付金の保全措置D土砂災害警戒区域にあるときはその旨)―などがあり、それ以外にも重要な事実(@心理的嫌悪事項A周辺の環境条件など)については説明する義務(宅地建物取引業法47条1号)がある。

これまでの費用 大公開(2008.08.07現在) (単位=円)

■土地 契約金 (2007年10月5日) 1,200,000
■農地法第5条許可申請
報酬計、消費税、立替金込み
(2008年1月7日) 98,860
■河川占用権利譲渡申請書 (2008年1月7日) 61,320
■所有権移転(売買)
添付書類 登記事項証明書 登記簿閲覧 印紙立替 司法書士報酬額
(2008年1月16日) 52,800
登録免許税 印紙税等   2,200
■その他   780
■土地 残金 (2008年1月28日) 11,377,950
■土地媒介手数料 (2008年1月28日) 325,000
■土地印紙税 (2008年1月28日) 15,000
■固定資産税 (2008年5月21日) 82,629
地鎮祭 初穂料 (2008年6月2日) 30,000
■確認申請、中間検査、完了検査、浄化槽検査申請 (2008年6月9日) 382,000
■水路占用期間継続許可申請   10,000
建築基準法43条ただし書接道許可申請   70,000
不動産取得税 (2008年6月10日) 136,800
■抵当権設定 報酬額
  登録免許税、印紙税
(2008年6月10日) 24,500
132,000
■原本還付手続き 報酬額
  登録事項説明書 報酬額
  登録免許税、印紙税
  2,000
200
1,000
■住宅ローン
  手数料
  保証料
  手数料
  印紙代
(2008年6月18日) 11,000,000
420
673,076
10,500
20,200
上棟
  謝礼
  お弁当、お土産代、お神酒など
(2008年7月5日)
65,000
79,322
■水道加入分負担金
  手数料
  設計審査手数料
(2008年7月25日) 36,750
500
1,000
  合計 25,891,807
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